持ち家は賃貸に勝る?住宅ローン破綻する原因は家やローンではなくリスク管理の問題?

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気になる記事を見つけました。記事のタイトルは『住むなら持ち家か賃貸か?永遠のテーマに決着をつけよう』です。

読んで思ったのは、申し訳ないけど僕は頭が悪いので説明されている内容がよく理解できませんでした。

参考記事住むなら持ち家か賃貸か?永遠のテーマに決着をつけよう

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住むなら持ち家か賃貸か?永遠のテーマに決着はつかない

「不動産投資に対するローン金利」と「住宅ローンの金利」

記事の一部を引用させてもらいます。

まず1ページ目の『「持ち家か、賃貸か?」永遠のテーマは実はつくり話』

差が出ることは金利と税制の2点に集約され、どちらが有利か決まる。

そうなると、不動産投資に対するローン金利よりマイホームに対するローン金利のほうが圧倒的に低く、マイホームに関する税制優遇(住宅ローン控除、贈与の特例、譲渡所得控除、固定資産税などの減免など)で持ち家が賃貸に勝ることがわかってもらえるだろう。

超低金利と持ち家優遇税制が変わらない限り、この結論は変わらない。

こうしてコスト比較の話は早々に片づけることができる。

出典:住むなら持ち家か賃貸か?

「不動産投資に対するローン金利」と「住宅ローンの金利」を比較すると「持ち家が賃貸に勝る」という結論。

持ち家と賃貸を比較するのに何故「不動産投資に対するローン金利」と「住宅ローンの金利」を比較するのか?

それはつまり、家賃には「不動産投資に対するローン金利」も上乗せしてあるので、低金利の住宅ローンで持ち家を購入した方が得だという意味でしょうか?

ということは、現在の賃貸住宅の家賃は割高だという意味でしょうか?

申し訳ないけど何度読んでも意味がわかりませんでした。

もし僕だったら、家賃が高ければ借りないし借りられる家賃だったら借ります。ローン金利分の上乗せなんて僕には全く関係ありません。

家主も商売ですから金利負担分は家賃に上乗せするでしょうよ、普通。

でもそれを言うなら持ち家を購入する時の不動産業者も、あるいは建てる時の工務店も儲けを上乗せするので同じ事だと思うのですが。

ローン負担リスクが高いのは家やローンのせいではない?

次は2ページ目の『持ち家はローン負担リスクが高い?』

住宅ローンは個人の信用力の証である。銀行と保証会社がお墨付きを付けた返済能力のある人にしか貸さない。

もし返せなくなるとするならば、多重債務になっているか、大幅に年収が下がったか、のどちらかが圧倒的に多い。

それは自分のリスク管理の問題であり、家やローンのせいではない。

出典:住むなら持ち家か賃貸か?

「多重債務の原因は家やローンのせいではない」と書いてあるけど、原因はどう考えても家やローンでしょ!?

問題はここで、リスクに縛られるのが嫌だから賃貸の方が良いという意見があるわけです。

関連記事持ち家と賃貸の違いは損得よりリスク。下流老人も老後貧乏も老後破綻も結局は住宅ローン。

結局、持ち家と賃貸ではどっちが得?

次は5ページ目の『持ち家と賃貸の論点は実は別のところにある』

冒頭で述べた通り、筆者は「持ち家は賃貸に勝る」と思っている。

ただし本当に大切なことは、持ち家であれ賃貸であれ、いつでも住み替えられる選択肢を持ち、機動的に行動できることだと考える。

人生のリスクはすべて予期することができないがゆえに、持ち家はいつでも売れる物件を選ぶことを薦めている。

もちろん、不動産価格が下落すると見込まれるときは持ち家を売却し、賃貸に住むことも有効な選択肢になると思う。

出典:住むなら持ち家か賃貸か?

いつでも売れる物件?

・収入減やリストラ等のリスクはすべて予期することができないがゆえに、持ち家はいつでも売れる物件を選ぶことを薦めている…

家はすぐには売れないですよ。

不動産価格が下落すると見込まれるときは

・不動産価格が下落すると見込まれるときは、賃貸に勝る持ち家を売却して、持ち家に劣る賃貸に住むことも有効な選択肢…

↑↑↑

最初に「持ち家は賃貸に勝る」と言っているわけですから、言い換えるとこうなりますよね。

含み益を出す物件

なかには生活に困窮して引っ越す人もいるだろうし、こうした安易な発想で大丈夫なのだろか。余計な心配をしてしまうのは筆者だけだろうか。

その移転コストを負担するよりも、含み益を出す物件を買った方がいいと私は主張している。

そうすると、賃料を払った場合と比較してコスト安で住んでいたことになる。

出典:住むなら持ち家か賃貸か?

収入が減少したら低家賃の賃貸に引越すのは当たり前です。

持ち家派の人が全員含み益を出す物件を購入することはできません。不可能です。

その前に素人が「確実に含み益を出す物件」を探し当てること自体が不可能に近いと思うのですが。

まとめると

結局、持ち家と賃貸の比較はコストではなくリスクだということだ思います。

持ち家派はコスト的な「損得」を、賃貸派は「リスク」をメインに考えるのでいつまで経っても平行線のまま。決着はつかないです。

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