家を買うならマンションか戸建てか?/マンションの建て替え問題

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2016/1/14の記事に追記

yahoo!ニュースの記事によると、横浜の傾斜マンションですが、現在もまだ建て替えなど今後の見通しが立ってないみたいです。

「データを偽装していたんだから、(処分は)当然のことでしょ」。横浜市都筑区の傾いたマンションに住む無職男性(80)は13日、こう怒りをにじませた。住民からはこうした怒りの声とともに、建て替えなど今後の見通しが立たない現状への不安の声も上がった。

出典:yahoo!ニュース

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マンションの建て替えは簡単ではない?

分譲マンションにはいろんな考え方の住人が暮しているので、マンションの建て替えは簡単ではないようです。

http://www.nikkei.com/money/features/37.aspx?g=DGXMZO7955266011112014945M01

マンションの建て替えには5分の4以上の賛成が必要

建て替えは特別決議に含まれ、法律では特に5分の4以上の賛成が求められます。これだけの同意を得るのは決して簡単ではありません。

出典:マネー研究所

だいぶ前ですが、阪神淡路大震災で被害を受けたマンションの建て替えが難航しているというのをテレビでやっていました。

素人の僕なんかは単純に「危ないから建て替えなアカンやろ」と思うのですが、そうじゃないんですよね。阪神淡路の場合は建て替え費用などの負担が住人に重く圧し掛かってくるので簡単ではなかった思います。

立て替えの計画から10年~20年かかる?

マンション法務に詳しい篠原みち子弁護士は「計画が持ち上がった後、10~20年かかることも珍しくない」と言います。

出典:マネー研究所

横浜の傾斜マンションの場合は、費用の負担は無くても、高齢者だと簡単には建て替えに賛成できないかもしれませんね。

まとめ

もし僕が横浜の傾斜マンションに住んでいたら、さっさと業者に買い取ってもらって別の賃貸マンションか公営の団地に引っ越すと思うのですが、きっとそれも簡単にはいかないんでしょうね。

持ち家か賃貸か、戸建てかマンションかという比較より、自分の資産になるというリスクとデメリットもよく考えないと、ただ「マイホームが欲しいから」では後悔するかもしれませんね。

追記(2016/5/20)

気になる記事を見つたので追記します。『老朽マンション、建て替えまでの長く険しい道のり』という記事タイトルになっています。

マンションの老朽化問題は、今後の日本にとって深刻な課題だ。どんな建物でもいつかは寿命を迎え、建て替えを検討する時がやってくる。

建て替えを実現するためには解体費や建設費などの資金が必要になるが、所有者全員が足並みをそろえて費用を捻出するというのは容易ではない。実際、建て替え事例の多くはいわゆる「等価交換方式」によるものだ。

等価交換方式とは、マンション所有者が土地を出資し、その土地にマンションデベロッパーが建物を建設し、建物完成後に居住者と不動産事業者それぞれの出資比率に応じた割合で土地建物を取得するといった手法。

この手法は、建て替え後は現行より建物が大きくなるのが前提で、その余剰分を販売することで建て替え資金を捻出する。つまりこれまでに建て替えが実現したマンションは、容積率が大幅に余っていたために、以前より大きな建物を建てることができ、その分を売却することによって資金を作り出すことができたわけだ。

この等価交換方式は、不動産事業者側がリスクをとって建て替え・販売ができるという判断があって初めて成立する手法でもある。それゆえ、例えば立地的に難があるなどの理由で事業化されない案件もおのずと多くなる。

築年数が経過するほど所有者の高齢化、空室化、賃貸化が進行することも建て替えを難しくさせる大きな要因のひとつ。

戸建てよりマンションの方がお金がかからない?

僕は分譲マンションに住んだことがないのでよくわかりませんが、イメージ的には外壁や屋根などの修繕費がかからないマンションの方が、戸建よりお金がかからない感じがします。

でも実際はそうじゃないんですよね。

一戸建ては長年住み続けるとあちこち傷んできて修繕費がかさむので「マンションの方が得だ」と考えるのは間違いのよ...
2015/9/18の記事に追記 追記しました:2016/10/13 以前、相談系サイトで「マンション...

あと、戸建てはほとんどの物件がガレージ付きだと思うのですが、マンションの場合は駐車場は別契約でしょうか。多分そうですよね。

だとしたら戸建よりマンションの方がその分余分にお金がかかりますね。マンションに住んだことがないので実際のことはわかりませんが。

結局、マンションも戸建てもどちらにもデメリットとリスクがあるので、どちらが得かは当事者でないと決められないですよね。

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